Dersom du skal gjøre noe som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, skal du som hovedregel varsle naboene før byggesøknad sendes inn til kommunen, jf. plan- og bygningsloven (pbl) § 21-3 første ledd. Intensjonen med nabovarsel er å sikre at naboer og berørte får anledning til å ivareta sine interesser.
I nabovarselet skal det informeres om at eventuelle merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 14 dager etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig.
Det er kun søknadspliktige arbeider som skal nabovarsles. Dersom det du skal gjøre ikke er søknadspliktig, er det heller ikke nødvendig å sende nabovarsel. Vi vil likevel anbefale å ha en god dialog med naboen før du setter i gang med tiltak.
Kvittering for nabovarsel skal legges ved byggesøknaden, og en byggesøknad vil ikke bli behandlet før den er tilfredstillende nabovarslet.
Hvem skal varsles?
Utgangspunktet er at naboer og gjenboere skal varsles, med mindre de skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden.
- Begrepet "naboer" i plan- og bygningsloven omfatter alle eiendommer som har felles grense med eiendommen der det skal gjøres tiltak.
- "Gjenboere" er eiendommer hvor kun vei, gate, elv eller annet lignende areal ligger mellom eiendommene.
Dersom en eiendom har flere eiere, skal alle eiere varsles. I tillegg til eieren, skal eventuelle festere av nabo- og gjenboereiendom motta nabovarsel.
Ved riving skal også de som har pengeheftelser i eiendommen varsles, jf. pbl. § 21-3 tredje ledd.
Kommunen kan i tillegg kreve at andre eiendommer enn de nevnt ovenfor blir varslet, forutsatt at disse blir berørt av tiltaket.
Dersom du sender nabovarselet digitalt via Altinn, finner du hvilke naboer du bør varsle i søknadsløsningen du bruker. Hvis du sender nabovarsel på papir, kan du ta kontakt med byggesaksbehandler for å få oversikt over hvem du må varsle.
Hva må nabovarselet inneholde?
Nabovarselet må inneholde tydelig beskrivelse av det planlagte tiltaket, slik at naboene kan vurdere hvordan de vil bli berørt av tiltaket. Varselet skal inneholde den samme dokumentsjonen som byggesøknaden, i den grad det berører naboene eller gjenboerne. Det skal blant annet legges ved målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger.
Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal det opplyses om hvilken bestemmelse det er behov for å dispensere fra. Hvis dispensasjonen berører interesser til naboer eller gjenboere, skal begrunnelsen for søknaden om dispensasjon vedlegges.
Hvordan kan det varsles?
- Digitalt varsel via Altinn. Dersom du varsler digitalt via Altinn, trenger ikke naboen å svare for at nabovarselet skal være gyldig. Du vil få en kvittering for nabovarsel direkte via Altinn, som vil være tilstrekkelig som dokumentasjon i byggesøknaden.
- Personlig overlevering. Ved en personlig overlevering må naboen signere på at hen har mottatt nabovarselet. Dersom naboen ikke har innvendinger til tiltaket, kan de også signere på at de samtykker til byggeplanene.
- Sende på e-post eller sms. For at et varsel via e-post eller sms skal være gyldig, må du motta en bekreftelse på at nabovarselet er mottatt.
- Sende rekommandert via posten. Posten må kvittere for hvem du har varslet for at varselet skal være gyldig, men naboene trenger ikke å bekrefte at varselet er mottatt.
Når trenger du ikke å varsle naboer?
Hovedregelen er at naboer og gjenboere skal varsles ved alle søknadspliktige tiltak. Det er gjort unntak fra dette i følgende tilfeller:
- Dersom arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere, kan varsling unnlates, jf. pbl. § 21-3 annet ledd.
Det må gjøres en konkret vurdering av hvorvidt naboene eller gjenboernes interesser vil bli berørt av det du søker om. I forarbeidene til loven er det som eksempler nevnt situasjoner hvor avstanden mellom naboer og tiltaket er stor, eller hvor tiltaket ikke vil føre til sjenanse og tap av utsikt. Dette kan for eksempel være hvor det blir bygd en veranda på en side av huset som ikke er synlig for naboen.
Det er du som tiltakshaver som selv avgjør om vilkårene for å ikke varsle naboer og gjenboere er oppfylt. Kommunen kan likevel overprøve din vurdering, og kreve at naboene blir varslet likevel, dersom vi er uenige i din vurdering. - Dersom grunneiers adresse ikke er kjent, eller ikke finnes i matrikkelen.
- Ved innvendige fysiske arbeider i eksisterende byggverk.
- Ved riving av gjenstående deler av eksisterende byggverk som er ødelagt av brann, naturskade eller lignende akutt hendelse
- Dersom kommunen har gitt pålegg om fjerning av byggverk etter pbl § 31-5, og pålegget ikke omfatter tillatelse til riving.
Har naboene merknader til søknaden din?
Dersom noen av naboene kommer med merknader til det du har tenkt å gjøre, må du enten:
- endre byggeprosjekter i tråd med merknadene og varsle alle naboene på nytt
- sende inn byggesøknaden som den er, sammen med alle merknader og dine kommentarer til hver enkelt merknad.
Du finner mer informasjon om nabovarsel på: https://dibk.no/bygge-eller-endre/send-nabovarsel/
Dersom du har spørsmål vedrørende nabovarsel, kan du ta kontakt med vår byggesaksbehandler.
Aktuelt regelverk:
Plan- og bygningsloven § 21-3
"Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates.
Varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Kommunen kan likevel kreve varsling av naboer og gjenboere som ikke er varslet, dersom den finner at vilkårene for unnlatt varsling ikke er oppfylt. Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd, skal varsles.
Ved riving skal søkeren også varsle dem som har pengeheftelser i eiendommen.
Ved delt søknad skal det bare sendes nabovarsel for søknad om rammetillatelse og søknad om tiltak som nevnt i § 20-1 første ledd bokstav m som ikke er avklart i rammetillatelsen, eller endringssøknad om det samme.
Det kreves ikke nabovarsel som nevnt i første ledd når tiltaket er i samsvar med reguleringsplan som er så detaljert at naboer og gjenboere kunne vurdere konsekvensene av tiltaket opp mot sine interesser ved planbehandlingen, og naboer og gjenboere ble varslet i samsvar med § 12-10 tredje ledd. Er det mer enn 5 år siden naboer og gjenboere fikk slikt varsel, gjelder ikke unntaket fra nabovarsling.
Departementet kan gi forskrifter med nærmere bestemmelser om nabovarsling."
Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2 Varsel til naboer og gjenboere
"Når nabo- eller gjenboereiendom er en festet tomt (matrikulert festeenhet), skal både eier og fester varsles.
Varsel skal inneholde de opplysninger etter § 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant. Når tiltaket medfører endret bruk, skal nabovarsel også inneholde opplysninger om tidligere bruk. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal det opplyses om hvilken bestemmelse det er behov for å dispensere fra. Hvis dispensasjonen berører interesser til naboer eller gjenboere, skal begrunnelsen for søknaden om dispensasjon vedlegges. Nabovarsel og kvittering for nabovarsel kan gis ved elektronisk kommunikasjon, personlig overlevering eller registrert postsending.
Dersom søknad sendes kommunen senere enn ett år etter utsending av nabovarsel, og det ikke er gitt varsel etter plan- og bygningsloven § 12-10 tredje ledd, skal det sendes nytt nabovarsel til alle naboer og gjenboere.
Tidsfristen på 5 år etter plan- og bygningsloven § 21-3 femte ledd om unntak fra nabovarsling gjelder fra naboer og gjenboere ble varslet etter plan- og bygningsloven § 12-10.
Det kreves ikke nabovarsel for innvendige fysiske arbeider i eksisterende byggverk. Det samme gjelder
a) ved riving av gjenstående deler av eksisterende byggverk som er ødelagt av brann, naturskade, ulykke eller lignende akutt hendelse, eller
b) der kommunen har gitt pålegg etter plan- og bygningsloven § 31-5 og pålegget ikke omfatter tillatelse til riving."